Due Diligence Imobiliária: Por que verificar os documentos antes da compra?

Daniela Bastos

Comprar um imóvel costuma ser a maior decisão financeira da vida de muita gente. Mesmo assim, é comum que a atenção fique toda no preço, na localização e no financiamento, e que os documentos sejam vistos como mera formalidade. O problema é que, sem essa conferência, o comprador pode herdar dívidas, enfrentar disputas judiciais ou até perder o imóvel.
É para evitar esse cenário que existe a Due Diligence Imobiliária.

O que é due diligence imobiliária?
É a análise prévia da situação jurídica do imóvel e de quem está vendendo. Na prática, significa reunir e examinar documentos para responder a uma pergunta simples: esse negócio é seguro?
A expressão vem do inglês e significa algo como “diligência devida”, ou seja, o cuidado que se espera de quem vai assumir um compromisso importante.

“Mas a matrícula não basta?”
A matrícula, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, é o documento mais importante. Ela mostra quem é o proprietário e se existem penhoras, hipotecas, alienação fiduciária ou outras restrições. A legislação recente reforçou esse papel, concentrando na matrícula as informações relevantes sobre o imóvel.
Ainda assim, há riscos que a matrícula não mostra:

• Dívidas de condomínio e IPTU, que acompanham o imóvel e podem ser cobradas do novo proprietário;
• Situação financeira do vendedor: se ele tiver muitas dívidas e a venda o deixar sem patrimônio para pagá-las, o negócio pode ser questionado pelos credores;
• Irregularidades na construção, como ampliações não averbadas ou ausência de habite-se, que dificultam financiamento e futura revenda;
• Questões familiares, como vendedor casado que precisa da concordância do cônjuge, ou imóvel que ainda faz parte de um inventário.

Por isso, a matrícula é o ponto de partida, não o ponto final.

Quais documentos costumam ser verificados?

Sobre o imóvel

• Certidão de matrícula atualizada (de inteiro teor e de ônus reais);
• Certidão negativa de débitos de IPTU;
• Declaração de quitação do condomínio;
• Habite-se e averbação da construção, quando houver edificação.

Sobre o vendedor

• Certidões de ações cíveis, fiscais e trabalhistas;
• Certidão de protestos;
• Documentos pessoais e comprovação do estado civil;
• Se for empresa: contrato social atualizado e certidões da pessoa jurídica.

A lista pode variar conforme o caso. Um imóvel rural, um terreno em loteamento ou um apartamento na planta exigem verificações específicas.

O que pode acontecer se essa etapa for pulada?
Alguns exemplos frequentes:

• O comprador quita o imóvel e descobre meses depois que há anos de condomínio em atraso;
• O imóvel é atingido por uma penhora em um processo contra o antigo dono;
• O financiamento é negado porque a área construída não corresponde à que está registrada;
• Um herdeiro que não participou da venda contesta o negócio.

Resolver qualquer um desses problemas depois da compra costuma ser mais caro, mais demorado e mais desgastante do que preveni-los.

Quando fazer a due diligence?
O ideal é antes de assinar qualquer documento ou pagar sinal. Depois que o dinheiro foi entregue, a margem de negociação diminui. Se algo for encontrado na análise, ainda há tempo para exigir a regularização, renegociar condições ou simplesmente desistir.

Em resumo
Verificar documentos não é burocracia, é a forma de saber exatamente o que se está comprando. Uma análise bem feita traz segurança para o comprador, dá transparência ao negócio e evita surpresas que podem se arrastar por anos.
Como cada imóvel tem suas particularidades, contar com a orientação de um advogado que atua no direito imobiliário ajuda a identificar quais verificações são necessárias e a interpretar corretamente o que os documentos revelam.
Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise de um caso concreto.

Daniela Bastos — OAB/SC 48.978 - Advogada Sócia
Machado e Mallmann Sociedade de Advogados — OAB/RS 5.982 - OAB/SC 3.858