5 cuidados que a imobiliária deve ter antes de fechar um negócio: O regime jurídico da intermediação e o dever de diligência

Jessica Escobar

A atividade de intermediação imobiliária ultrapassa a mera aproximação de interesses entre comprador e vendedor, impondo aos corretores e às imobiliárias um dever legal de conduta fundamentado estritamente no princípio da boa-fé objetiva.
Pela legislação civil e pelas normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, o intermediador é obrigado a agir com estrita diligência e prudência, prestando de forma espontânea e detalhada todos os esclarecimentos sobre os riscos da transação, a segurança jurídica do imóvel e quaisquer fatores fiscais ou regulatórios que possam comprometer a validade ou o resultado do negócio.
O descumprimento desse dever de informação e cautela sujeita a imobiliária a responder diretamente por perdas e danos causados às partes, além de acarretar a perda inequívoca do direito à comissão de corretagem.
Diante desse cenário de responsabilidade civil e administrativa, elencamos a seguir os cinco cuidados essenciais e indispensáveis que a sua imobiliária deve adotar antes da formalização e do fechamento de qualquer negócio imobiliário.

AUDITORIA REGISTRAL

O primeiro cuidado indispensável consiste na auditoria registral minuciosa da matrícula do imóvel por meio de certidões atualizadas de inteiro teor, vintenária e negativa de ônus reais, expedidas preferencialmente há menos de 30 dias.
Essa análise detalhada e técnica permite comprovar a continuidade da cadeia dominial, aferir se quem se apresenta como alienante detém a legítima titularidade e a disponibilidade do bem, e verificar a incidência de gravames como hipotecas, alienações fiduciárias em garantia, promessas de compra e venda anteriores, usufrutos ou cláusulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade.
Além disso, a conferência deve rastrear anotações premonitórias fundadas no artigo 828 do Código de Processo Civil, averbações de penhoras e arrolamentos ativos, bem como eventuais ordens de indisponibilidade lançadas na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), impedindo que o adquirente seja surpreendido por restrições judiciais ou administrativas que obstem a lavratura do ato público ou o devido registro da escritura definitiva de compra e venda junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

DUE DILIGENCE DOS ENVOLVIDOS

O segundo cuidado recai sobre a realização de uma consistente e aprofundada due diligence investigativa sobre todos os alienantes, promitentes vendedores e as pessoas jurídicas das quais sejam sócios, administradores ou controladores.
Essa medida visa mapear a saúde financeira e o passivo judicial dos envolvidos, exigindo a expedição de certidões distribuídas na comarca de localização do imóvel e nos domicílios de todos os contratantes. Essa investigação abrange certidões de ações cíveis, de família, falência, recuperação judicial e extrajudicial, bem como certidões de execuções fiscais nas esferas federal, estadual e municipal.
Além disso, devem ser extraídas certidões dos cartórios de protestos de títulos e, de modo compulsório, certidões da Justiça do Trabalho, contemplando a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) e a pesquisa de processos e feitos em trâmite.
Essa cautela mitiga significativamente o risco de caracterização de fraude à execução e a subsequente decretação de ineficácia da alienação perante credores preexistentes.
Do mesmo modo, resguarda a segurança jurídica do negócio contra eventuais incidentes de desconsideração da personalidade jurídica de empresas endividadas nas quais os sócios figurem no polo passivo, impedindo que o imóvel transacionado venha a sofrer constrições ou penhoras judiciais futuras.

EVENTUAIS DÉBITOS

O terceiro cuidado crucial envolve a auditoria de débitos e a averiguação das obrigações propter rem, bem como a verificação da regularidade urbanística, edilícia e ambiental do imóvel, tendo em vista que tais dívidas e ônus acompanham o bem e são transmitidos automaticamente ao novo adquirente.
É imprescindível exigir a certidão negativa de débitos tributários municipais (IPTU e taxas acessórias), a declaração formal de quitação condominial devidamente subscrita pelo síndico em exercício, acompanhada da respectiva ata da assembleia que comprova a sua eleição e legitimidade do mandato, afastando assim a responsabilização do comprador por encargos preexistentes.
No âmbito edilício, urbanístico e regulatório, a imobiliária deve confrontar a metragem do bem constante no cadastro da prefeitura municipal com a área descrita e averbada na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis.
Cumpre certificar-se da existência e regularidade do Habite-se da construção, avaliando a ausência de passivos ou sanções decorrentes de reformas clandestinas, ampliações não autorizadas, pendências junto às concessionárias de serviços públicos ou restrições administrativas decorrentes de tombamento histórico e preservação ambiental.

LEGITIMIDADE DAS PARTES

O quarto cuidado inafastável reside na rigorosa verificação e validação da plena capacidade civil, do real estado civil e da legitimação formal de todos os intervenientes da transação.
Salvo na hipótese expressa de casamento sob o regime da separação absoluta de bens, estabelecido mediante pacto antenupcial válido, impõe-se a colheita compulsória da outorga uxória ou marital do cônjuge, cuja eventual ausência enseja a anulabilidade plena do negócio jurídico, nos termos previstos nos artigos 1.647 e 1.649 do Código Civil.
Para tanto, exige-se a apresentação de certidões de casamento atualizadas, expedidas com averbações recentes, a fim de identificar a existência de divórcios com partilhas ainda pendentes de conclusão ou a constituição formal de união estável.
Ademais, é imprescindível proceder ao exame de procurações públicas, confirmando a outorga de poderes expressos e especiais para a alienação daquele imóvel especificamente individualizado, além de certificar a sua plena vigência e ausência de revogação junto ao tabelionato de notas de origem.
Por fim, caso o imóvel esteja envolvido em processo sucessório ou pertença a espólio pendente de partilha final, a efetivação da venda condiciona-se obrigatoriamente à obtenção de autorização judicial prévia e formalizada mediante a expedição do alvará específico pelo juízo competente.

ANÁLISE CONTRATUAL MINUCIOSA

O quinto cuidado determinante diz respeito à arquitetura contratual protetiva e ao gerenciamento do sinal ou arras contratuais. O compromisso de compra e venda deve prever de forma expressa uma condição resolutiva ou suspensiva, subordinando a eficácia definitiva do negócio e a consequente liberação de quaisquer pagamentos à entrega e análise satisfatória de todas as certidões negativas e documentos exigidos na fase de due diligence.
Da mesma maneira, o instrumento deve disciplinar expressamente o regime das arras, qualificando o sinal como meramente confirmatório ou estabelecendo cláusula de arrependimento com retenção proporcional, de modo a assegurar a restituição integral e imediata dos valores pagos caso surjam apontamentos de insolvência, processos judiciais impeditivos ou gravames que inviabilizem a transação.
Ademais, cumpre formalizar termos específicos de declaração de ciência inequívoca de eventuais riscos conhecidos, colhendo a assinatura formal das partes para conferir total transparência à negociação. Essa conduta poderá resguardar a imobiliária contra alegações futuras de vício redibitório, omissão dolosa ou responsabilidade civil por perdas e danos.

CONCLUSÃO

Diante da crescente complexidade das operações imobiliárias e do rigor com que os tribunais vêm aplicando o dever de diligência, a conformidade jurídica deixou de ser um diferencial para se tornar um pilar de sobrevivência e reputação no mercado.
Negligenciar a análise de certidões, a regularidade fiscal ou a legitimidade dos contratantes coloca em risco o patrimônio dos clientes e expõe a própria imobiliária a indenizações e à perda da comissão de corretagem.
Por isso, frente a qualquer inconsistência documental, cláusula atípica ou incerteza registral, é fundamental que a imobiliária conte com o suporte de uma assessoria jurídica imobiliária de confiança, garantindo que cada negócio seja fechado com absoluta segurança, higidez contratual e tranquilidade para todas as partes envolvidas.

Jessica Escobar — OAB/SC 76.576
Machado e Mallmann Sociedade de Advogados — OAB/RS 5.982 - OAB/SC 3.858