O contrato de promessa de compra e venda: fundamentos, segurança jurídica e procedimentos de regularização imobiliária

Rodrigo Mallmann

O mercado imobiliário brasileiro fundamenta-se, em larga escala, na utilização de instrumentos que preparam a transferência definitiva da propriedade. Entre esses instrumentos, o contrato de promessa de compra e venda ocupa uma posição de centralidade absoluta, funcionando como o pilar que sustenta a segurança das negociações entre o momento do aperto de mãos e o registro definitivo no Cartório de Registro de Imóveis. Compreender este documento em sua totalidade, desde sua gênese teórica até suas aplicações práticas em situações críticas, como o falecimento de uma das partes ou a recusa na outorga da escritura, é imperativo para qualquer investidor, proprietário ou profissional do setor.

A dinâmica das transações imobiliárias exige um mecanismo que permita a fixação de preço, condições de pagamento e obrigações acessórias antes que a transferência de domínio seja efetivada. É neste cenário que a promessa de compra e venda se manifesta não apenas como um documento preparatório, mas como um garantidor de expectativas legítimas. O ordenamento jurídico brasileiro, atento a essa necessidade, estruturou o contrato preliminar como uma ferramenta flexível e, ao mesmo tempo, dotada de força coercitiva suficiente para assegurar que o que foi prometido seja, ao final, cumprido.

A natureza jurídica do contrato preliminar e o compromisso de contratar

A promessa de compra e venda é, essencialmente, um contrato preliminar. Esta categoria jurídica encontra-se disciplinada nos artigos 462 a 466 do Código Civil Brasileiro e caracteriza-se por ser um negócio jurídico cujo objeto é a celebração de um contrato futuro e definitivo. No contexto imobiliário, as partes não estão, no momento da assinatura da promessa, transmitindo a propriedade do bem, mas sim assumindo uma obrigação recíproca de fazer: o vendedor compromete-se a vender e o comprador compromete-se a comprar, sob as condições pactuadas, em uma data futura.

Diferentemente do contrato definitivo (a escritura pública), que tem por finalidade efetivar a transmissão da propriedade e exige forma solene para imóveis de valor elevado, a promessa de compra e venda goza de uma liberdade formal que a torna extremamente prática. Enquanto a escritura gera o título translativo para registro e tem natureza de direito real, a promessa gera primordialmente uma obrigação de fazer (outorgar a escritura no futuro) e possui natureza de obrigação pessoal. O artigo 462 do Código Civil estabelece que o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. Essa disposição legal é o que permite que promessas de compra e venda sejam celebradas por instrumento particular, conferindo agilidade ao tráfego jurídico sem abdicar da validade do compromisso assumido pelas partes.

A inaplicabilidade da vedação do artigo 108 do Código Civil

Um dos pontos de maior confusão no direito imobiliário reside na interpretação do artigo 108 do Código Civil. O referido dispositivo dita que a escritura pública é essencial para a validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente. À primeira vista, muitos acreditam que qualquer contrato envolvendo imóveis acima desse valor deveria ser obrigatoriamente lavrado em cartório de notas. No entanto, essa interpretação ignora a ressalva inicial do próprio artigo: "não dispondo a lei em contrário".

A legislação brasileira dispõe em contrário especificamente para os contratos preliminares. O artigo 462 do Código Civil é a chave para essa compreensão, ao dispensar a observância da forma do contrato definitivo para o contrato preliminar. Portanto, a promessa de compra e venda de um imóvel de alto valor pode ser validamente celebrada por instrumento particular, sem que isso a torne nula ou ineficaz. Essa faculdade é reforçada pelo artigo 1.417 do Código Civil, que autoriza expressamente a utilização do instrumento público ou particular para a constituição do direito à aquisição. A lógica do sistema jurídico é permitir que a fase de compromisso seja menos burocrática, reservando a solenidade da escritura pública apenas para o momento final da transmissão da propriedade.

Cláusulas essenciais e a importância da Due Diligence

A elaboração de uma promessa de compra e venda deve refletir a realidade específica daquela transação, antecipando riscos e definindo soluções para possíveis conflitos. A qualificação completa das partes é o primeiro passo, sendo fundamental a indicação do estado civil e do regime de bens, pois a falta da outorga conjugal (anuência do cônjuge) pode levar à nulidade do negócio, exceto no regime de separação absoluta. Quanto ao objeto, a descrição deve coincidir fielmente com a matrícula do imóvel, detalhando endereço, número da matrícula e área total.

O preço e as condições de pagamento devem ser expressos de forma clara e por extenso, detalhando prazos, índices de correção (como IPCA ou INCC) e juros em caso de parcelamento. Cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade são essenciais para impedir a desistência imotivada, enquanto a cláusula de imissão na posse define o momento exato em que o comprador poderá ocupar o bem. É igualmente prudente incluir condições suspensivas, que condicionam a validade do contrato a eventos futuros, como a aprovação de financiamento bancário.

Complementando o contrato, a realização de uma due diligence imobiliária é indispensável. Este processo envolve a coleta de uma série de documentos para garantir a segurança da transação, como a matrícula atualizada com negativa de ônus (preferencialmente emitida nos últimos 30 dias), certidões negativas de IPTU, certidões de distribuidores cíveis e federais, certidões de feitos trabalhistas (CNDT) e certidão de protesto de títulos. A análise desses documentos protege o comprador de dívidas ocultas ou processos judiciais que possam comprometer o patrimônio.

Eficácia para transmissão no Registro de Imóveis

A promessa de compra e venda, embora preliminar, possui força registral significativa. Quando levada ao Registro de Imóveis para averbação ou registro, ela gera publicidade perante terceiros e constitui o direito real à aquisição. Isso cria um bloqueio prático que impede o vendedor de alienar o mesmo imóvel a outra pessoa e antecipa uma proteção do bem contra penhoras decorrentes de dívidas que o vendedor venha a contrair após o registro do compromisso.

É vital esclarecer, no entanto, que a quitação integral do preço não opera a transferência automática da propriedade. No ordenamento brasileiro, a propriedade imobiliária é adquirida apenas pelo registro do título definitivo (geralmente a escritura pública) na matrícula do imóvel. Enquanto esse ato não for realizado, o vendedor continua sendo formalmente o proprietário perante a lei, mantendo o comprador apenas um direito pessoal contra ele. A promessa de compra e venda não transmite o imóvel, mas gera a obrigação das partes de promoverem a transmissão posterior.

Falecimento de uma das partes: a solução via inventariante

A morte de um dos contratantes antes da outorga da escritura é um evento que exige atenção, mas o sistema jurídico garante a continuidade das obrigações contratuais. Pelo princípio da saisine, a herança e os encargos do falecido transmitem-se imediatamente aos herdeiros no momento do óbito. Isso significa que a obrigação de cumprir a promessa de compra e venda passa para o espólio ou para os sucessores.

No caso do falecimento do vendedor, uma inovação importante trazida por normas extrajudiciais recentes (como a Resolução 452/2022 e a Resolução 571/2024 do CNJ) facilitou a regularização. Quando o negócio jurídico foi iniciado e devidamente quitado em vida pelo falecido, a outorga da escritura definitiva não é vista como uma nova venda de bens do espólio, mas como o cumprimento de uma obrigação passiva preexistente. Nessas situações, havendo prova plena da quitação e consenso entre os herdeiros, o inventariante nomeado por escritura pública pode assinar a escritura definitiva em nome do espólio sem a necessidade de autorização ou alvará judicial.

Já no falecimento do comprador, o direito de aquisição e a posse do imóvel transmitem-se aos seus herdeiros, que assumem a posição contratual do falecido e devem continuar honrando eventuais parcelas restantes. No desfecho do pagamento, o direito à escritura definitiva ingressa na partilha de bens dos sucessores. Se o vendedor se deparar com o falecimento do comprador, ele deve receber os pagamentos do espólio ou dos herdeiros até a quitação total para, então, outorgar a escritura definitiva a este espólio, ou, em caso de já se ter ultimada a partilha quanto aos direitos do bem, em favor daqueles beneficiários nesta partilha.

Medidas contra a recusa da escritura: a adjudicação compulsória

Se o vendedor ou seus herdeiros se recusarem imotivadamente a assinar a escritura definitiva após o pagamento integral do preço, o comprador não está desamparado. Ele pode utilizar a adjudicação compulsória, instrumento previsto no Código Civil que permite obter o suprimento da vontade do vendedor faltoso. Para que seja viável, o comprador deve provar a existência de um contrato válido e irretratável e a quitação integral do valor acordado.

Com o advento da Lei 14.382/2022 e do Provimento 150/2023 do CNJ, a adjudicação compulsória passou a contar com uma via extrajudicial muito mais célere. Agora, o procedimento pode ser realizado diretamente perante o Oficial de Registro de Imóveis, exigindo apenas a ata notarial lavrada por tabelião, a assistência de um advogado e a comprovação da recusa ou impedimento do vendedor. Vale lembrar que, conforme a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, o direito à adjudicação compulsória existe mesmo que o contrato de promessa não tenha sido registrado previamente no cartório de imóveis.

Porém, para que seja possível realizar a adjudicação compulsória, é imprescindível que o contrato de promessa de compra e venda possua cláusula de irretratabilidade. Isto é essencial para o procedimento, pois garante que, uma vez quitadas as obrigações, não é possível desfazer o negócio, mesmo com o pagamento de eventuais multas e encargos por violação contratual. Com estas cláusulas, a quitação permite a transferência através deste procedimento, pois mesmo que o vendedor queira arcar com todos as consequências do arrependimento, este já não é mais possível de ser levado a efeito e o negócio há de ser concluído.

O contrato de promessa de compra e venda consolidou-se como a ferramenta de segurança mais eficaz no cotidiano imobiliário brasileiro. Sua flexibilidade permite que negócios de grande vulto sejam celebrados com agilidade por instrumentos particulares, sem ferir a solenidade exigida pelo artigo 108 do Código Civil. A segurança jurídica moderna também avançou para evitar que eventos inesperados, como o falecimento de uma das partes, travem as negociações, permitindo que inventariantes concluam atos iniciados em vida sem a tradicional burocracia do alvará judicial.

Para garantir o sucesso de qualquer transação imobiliária, é recomendável nunca pular a etapa da due diligence e da coleta de certidões negativas, pois o risco de um passivo oculto é sempre maior do que o custo documental. Além disso, é fundamental formalizar todos os pagamentos por meios bancários rastreáveis, garantindo a prova da quitação necessária para qualquer regularização futura. Por fim, contar com uma assessoria jurídica especializada é o que assegura que cada nuance contratual e sucessória seja devidamente tratada, transformando o compromisso de compra em uma propriedade definitiva e segura.