Terrenos de Marinha: Como Identificar se seu Imóvel é da União e os Impactos do Direito de Ocupação

Rodrigo Mallmann

A gestão de imóveis em regiões litorâneas ou às margens de rios e lagoas no Brasil envolve uma camada de complexidade que muitos proprietários só descobrem no momento da venda ou de uma sucessão: os terrenos de marinha. Diferente da propriedade plena, onde o dono detém 100% do bem, nessas áreas a União Federal é a proprietária oficial, restando ao particular o chamado Direito de Ocupação.

Com as recentes atualizações legislativas de 2025 e o avanço de propostas como a PEC 03/2022 no Congresso, entender se o seu patrimônio está inserido nessas faixas é crucial para garantir a segurança jurídica e evitar encargos inesperados. Neste guia, detalhamos como funciona a demarcação, os caminhos para a descoberta e as obrigações financeiras de quem detém um imóvel sob o regime de ocupação.

O que são, afinal, os Terrenos de Marinha?

Embora o nome remeta à instituição militar, os terrenos de marinha são bens da União administrados pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), órgão vinculado ao Ministério da Gestão e da Inovação em Serviços Públicos. O conceito, definido pelo Decreto-Lei nº 9.760/1946, estabelece que são terrenos de marinha as faixas de terra que se estendem por 33 metros para o interior do continente, contados a partir da Linha do Preamar Média (LPM) de 1831.

A escolha do ano de 1831 como referência serve para dar estabilidade às demarcações. Sem um marco fixo, o avanço natural do mar ao longo das décadas faria com que a área da União "andasse" para dentro das cidades, gerando insegurança total. Além da costa, essas áreas incluem as margens de rios e lagoas onde se sinta a influência das marés. Também entram na conta os acrescidos de marinha, que são áreas formadas por aterros ou recuos naturais do mar após o ano de referência.

Áreas Matriculadas x Áreas de Marinha: Por que os Registros não batem?

Uma das maiores fontes de angústia para proprietários é descobrir que seu imóvel, embora possua uma escritura pública e matrícula no Registro de Imóveis em nome de particulares, é considerado terreno de marinha pela União. Esse descompasso ocorre porque o domínio da União sobre essas terras existe por força de lei e da Constituição Federal, independentemente de estar ou não anotado no cartório local.

Historicamente, muitos imóveis foram registrados nos cartórios como propriedades comuns sem que houvesse uma comunicação eficiente entre a SPU e os registradores. O fato de a matrícula não mencionar "terreno de marinha" não garante que o imóvel seja privado. A SPU realiza o processo de demarcação de forma administrativa e, uma vez homologada a linha de 1831, a propriedade da União sobrepõe-se a qualquer registro particular anterior, por se tratar de ordem Constitucional, legislação hierarquicamente superior a qualquer direito proveniente da Lei de Registros Públicos, que é infraconstitucional.

Para resolver esse conflito, novas normativas, como o Provimento nº 49/2025 do TJSC, passaram a permitir a unificação de áreas particulares e de marinha em uma mesma matrícula. Agora, o registro deve especificar claramente qual percentual do terreno pertence ao particular e qual percentual está sob domínio da União, trazendo transparência para investidores.

O Direito de Ocupação: O Particular como Usuário

No regime de ocupação, a União detém a propriedade total do terreno, enquanto o particular possui apenas uma autorização para utilizar a área e a propriedade das benfeitorias (a casa ou o prédio construído). Juridicamente, a ocupação é considerada um ato administrativo precário e revogável pela União em casos de interesse público.

O ocupante tem o direito de morar e usufruir do bem, mas o solo permanece sob domínio federal, não sendo passível de aquisição por usucapião. É importante destacar que a inscrição de ocupação não importa no reconhecimento pela União de qualquer direito de propriedade do ocupante sobre o terreno.

Como descobrir se o meu imóvel está em área de marinha?

A identificação não é visual. Estar longe da areia não garante que o imóvel não seja de marinha, pois canais e rios podem estender essa faixa continente adentro, ainda mais se considerarmos que estamos falando de uma linha estabelecida há quase dois séculos. Para descobrir, o proprietário deve seguir três passos fundamentais:

• Consulta à Matrícula do Imóvel: Solicite uma certidão de inteiro teor no Cartório de Registro de Imóveis e verifique se há menções a termos como "União" ou "RIP". Se não houver, o risco ainda existe, pois a demarcação pode estar em fase de homologação, ou a matrícula ter sido aberta sem a menção à situação do imóvel perante a SPU.
• Portal de Serviços da SPU: Consulte a existência de um Registro Imobiliário Patrimonial (RIP) através do portal oficial de serviços (https://www.gov.br/pt-br/servicos/consultar-dados-cadastrais-de-imovel-da-uniao). Para a consulta, pode ser realizada pelo número do RIP, se houver, ou então por CPF ou CNPJ do ocupante. O RIP confirma que o imóvel já está cadastrado no sistema da União. Uma dica importante, nem sempre os cadastros estão atualizados, portanto sugere-se que se realizem a consulta em CPFs e CNPJs de proprietários anteriores. Outras solicitações financeiras podem ser feitas no sistema Patrimônio de Todos (https://sistema.patrimoniodetodos.gov.br/).
• Geoportal da SPU: Acesse o catálogo de dados geoespaciais no Geoportal da SPU (https://geoportal-spunet.gestao.gov.br/). Nesta plataforma, é possível visualizar os mapas de demarcação e a linha de 1831 sobrepostos à imagem de satélite do imóvel. Este sistema ainda está em atualização, devendo ser analisado com certa cautela.
• Protocolo específico: É possível promover o protocolo para um requerimento específico no site da SPU, no link “Obter Declaração de Domínio de Imóvel da União” (https://sistema.patrimoniodetodos.gov.br/requerimento/35), onde deverá preencher os dados do imóvel para que a União promova uma informação sobre o imóvel estar ou não em área de Marinha.

Encargos e Consequências Financeiras da Ocupação

Estar em uma área sob regime de ocupação gera obrigações financeiras específicas que não se confundem com o IPTU municipal. O principal encargo anual é a Taxa de Ocupação, que funciona como uma retribuição pelo uso do bem público. A alíquota costuma ser de 2% para ocupações regularizadas, mas pode chegar a 5% em casos de ocupação sem título ou regularizações mais recentes. A base de cálculo para essa taxa é o valor do terreno (terra nua) avaliado pela SPU, excluindo-se o valor das construções e benfeitorias.

Outro encargo fundamental é o Laudêmio, devido sempre que houver a venda (transmissão onerosa) do imóvel. O laudêmio corresponde a 5% do valor atualizado apenas do terreno. Assim como na taxa anual, o valor das construções não entra no cálculo, o que exige uma avaliação criteriosa para evitar pagamentos excessivos. O pagamento do laudêmio é condição indispensável para a emissão da Certidão de Autorização para Transferência (CAT), sem a qual o Cartório de Notas não pode lavrar a escritura pública.

O Futuro dos Terrenos de Marinha: PEC 03/2022 e Prazos

O cenário para 2026 é de transição e debates intensos. A Proposta de Emenda à Constituição (PEC) 03/2022, conhecida como a "PEC das Praias", visa extinguir o instituto dos terrenos de marinha, permitindo que os atuais ocupantes adquiram o domínio pleno dos imóveis mediante indenização ou transferência gratuita.

Enquanto a PEC segue em tramitação no Senado, a Medida Provisória 1.332/2025 trouxe um alívio administrativo ao prorrogar até 31 de dezembro de 2028 o prazo para que a SPU conclua todas as demarcações de terras da União no país. Isso significa que novos processos de identificação e editais de demarcação surgirão nos próximos anos, exigindo que proprietários em áreas litorâneas fiquem atentos às notificações oficiais para exercer seu direito de defesa e impugnação.

Conclusão: A Importância da Regularidade

A discrepância entre o que diz o Cartório e o que registra a SPU é o maior risco oculto em transações imobiliárias no litoral brasileiro. Possuir um imóvel em regime de ocupação exige vigilância constante sobre os cadastros federais. A falta de regularização ou o inadimplemento das taxas pode levar à inscrição em dívida ativa, multas administrativas e ao bloqueio total para vendas ou financiamentos bancários.

Para quem vive ou investe nestas áreas, a transparência informativa e o uso das ferramentas digitais da União são as únicas formas de garantir que o seu patrimônio seja um ativo seguro para as futuras gerações.

Rodrigo Mallmann

Advogado OAB/RS 81.837 – OAB/SC 40.195. Sócio do escritório Machado & Mallmann Advogados. Especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial.
(https://www.machadoemallmann.com.br)