O SONHO DA CASA PRÓPRIA E O SURGIMENTO DOS DEFEITOS OCULTOS
Rafaella Fernandes
A aquisição de um imóvel na planta é, para a maioria dos brasileiros, o maior investimento financeiro e emocional de uma vida. No entanto, a entrega das chaves nem sempre encerra o período de ansiedade. Em muitos casos, após a mudança, o proprietário é surpreendido por manifestações patológicas que comprometem a habitabilidade e a segurança do lar.
Problemas como infiltrações persistentes, fissuras estruturais e a proliferação de mofo em dormitórios não são apenas falhas estéticas; são vícios construtivos que impactam a saúde dos moradores e desvalorizam o patrimônio. Diante da negativa de reparo por parte das construtoras ou da realização de consertos meramente "paliativos", surge a dúvida: até onde vai a responsabilidade da empresa e quais são os limites legais para a reparação?
Para responder a essas questões, analisaremos a Apelação Cível nº 0312946-38.2017.8.24.0018/SC, julgada pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL. ILEGITIMIDADE ATIVA. PRESCRIÇÃO/DECADÊNCIA. DANOS MATERIAIS. LAUDO EXTRAJUDICIAL. CUSTO RELATIVO À LAVAÇÃO DE ROUPAS EM RAZÃO DOS FATOS. DANOS MORAIS. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de ação indenizatória por danos materiais e morais decorrentes de vícios construtivos identificados em imóvel adquirido na planta e entregue em 2014, no qual os moradores passaram a residir em fevereiro de 2015. Após a ocupação, surgiram infiltrações, mofo, fissuras estruturais e danos decorrentes de reparos paliativos realizados pela parte ré. Requereu-se ressarcimento de gastos com reparos e limpeza de roupas, além de compensação moral. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo danos materiais e morais. Ambas as partes interpuseram apelação e recurso adesivo, discutindo legitimidade ativa, decadência/prescrição, extensão dos danos materiais, validade de laudo extrajudicial, procedência de despesas específicas, valor dos danos morais e marcos iniciais dos juros moratórios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há oito questões em discussão: (i) saber se há ilegitimidade ativa de um dos autores; (ii) saber se incidem prescrição ou decadência sobre os vícios construtivos; (iii) saber se é devido o ressarcimento por laudo técnico unilateral; (iv) saber se deve ser mantida a condenação relativa à lavação das roupas danificadas por mofo; (v) saber se devem ser acolhidos os valores do laudo pericial judicial ou do parecer técnico da parte ré para fins de conserto do imóvel; (vi) saber se é devida indenização por danos morais; (vii) saber se o valor dos danos morais deve ser majorado ou reduzido; (viii) saber quais são os termos iniciais dos juros moratórios sobre danos materiais e morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A legitimidade ativa é reconhecida ao segundo autor, pois restou comprovado que residia no imóvel, participava da rotina doméstica e mantinha comunicação direta com a construtora sobre os vícios, evidenciando interesse processual e enquadramento como consumidor por equiparação, sendo irrelevante a propriedade formal. 4. A decadência e a prescrição não se configuram, pois a pretensão é indenizatória por vícios construtivos ocultos, submetendo-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, e o ajuizamento ocorreu dentro desse lapso, uma vez que os vícios surgiram meses após a ocupação do imóvel e a ação foi proposta em 2017. 5. O ressarcimento por laudo extrajudicial é indevido, pois não houve demonstração de efetiva necessidade técnica daquele documento para resolução do litígio, nem prova adequada de desembolso válido, e seu conteúdo apresentou caráter meramente descritivo sem aprofundamento pericial. 6. O ressarcimento da lavação das roupas é devido, pois comprovado por nota fiscal e vinculado às infiltrações e mofo identificados no imóvel, havendo fotografias e conclusão pericial demonstrando que as patologias de umidade alcançaram o guarda-roupas e as vestimentas dos moradores. 7. Os valores periciais relativos ao custo de reparação não devem ser adotados, pois o laudo judicial apresentou imprecisão
(TJSC) em março de 2026. Este acórdão é um verdadeiro guia jurídico, pois enfrenta desde a legitimidade de quem pode processar até o cálculo rigoroso das indenizações materiais e morais devidas.
Abaixo, destrinchamos os pontos fundamentais dessa decisão à luz do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil.
No caso analisado pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), os autores adquiriram um imóvel na planta em 2012, entregue em 2014, e passaram a residir no local em fevereiro de 2015. Apenas nove meses após a mudança, em novembro de 2015, surgiram os primeiros sinais de mofo severo no dormitório do casal.
O ponto central desta lide reside na insuficiência das medidas adotadas pela construtora. Embora a empresa tenha enviado prepostos para realizar reparos em 2016 e 2017, as intervenções foram superficiais, focando apenas na estética (pintura e limpeza) e não na causa raiz do problema. Pior ainda: essas tentativas paliativas causaram danos colaterais, como riscos no piso laminado e molduras de gesso danificadas, agravando a frustração dos proprietários.
A Defesa da Construtora: A Tese da "Falta de Manutenção"
metodológica ao calcular depreciação e não o custo real dos reparos, sendo adequado manter o valor fixado pela sentença com base no cálculo apresentado pelo assistente técnico da parte ré, que mostrou maior precisão. 7. A existência de danos morais é reconhecida, pois a infiltração, o mofo e os problemas estruturais tornaram o ambiente insalubre e inseguro, ultrapassando o mero dissabor e afetando diretamente o bem-estar dos moradores. 8. A manutenção do valor fixado em R$ 5.000,00 para cada autor é adequada, pois atende aos critérios de proporcionalidade, considerando a gravidade dos vícios, a capacidade econômica da ré e o caráter compensatório e pedagógico da indenização, afastando-se tanto majoração quanto redução. 9. O termo inicial dos juros moratórios dos danos emergentes deve ser a citação, pois a responsabilidade é contratual e a obrigação é ilíquida, aplicando-se o art. 405 do Código Civil e a Súmula 163 do STF. 10. Os juros moratórios dos danos morais, em responsabilidade contratual, também devem incidir a partir da citação, pois a mora depende de interpelação judicial, conforme art. 397, parágrafo único, do Código Civil. 11. A sucumbência recíproca deve ser mantida, pois ambas as partes obtiveram êxito parcial em seus recursos e a redução pontual do valor condenatório não altera o equilíbrio fixado pela sentença, mantendo-se a proporção de 60% das custas processuais devidas pela ré/recorrente e 40% pelos autores/recorrente. Em relação aos honorários de sucumbência, mantidos nos termos da sentença. IV. DISPOSITIVO 13. Recursos conhecidos e parcialmente providos. Alteração, de ofício, dos consectários legais (Tema 1.368/STJ). Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 17, 18, 373, II, 85 §§ 2º e 11, 405, 487, I; CC/2002, arts. 186, 205, 389 parágrafo único, 397 parágrafo único, 406 §§ 1º e 3º, 927; CDC, art. 26, II; Súmula 163 STF; Súmula 362 STJ; Súmula 54 STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.863.245/SP; STJ, AgInt no AREsp 1.711.018/PR; TJSC, ApCiv 0301618-06.2018.8.24.0074; TJSC, ApCiv 5001120-30.2023.8.24.0038; TJSC, ApCiv 5010451-56.2020.8.24.0033; STJ, Tema 1.059; STJ, REsp 2.188.992/MG. (TJSC, ApCiv 0312946-38.2017.8.24.0018, 2ª Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos , Relator para Acórdão EDSON MARCOS DE MENDONCA , D.E. 20/03/2026).
Em sua defesa, a construtora alegou que os problemas decorriam da má utilização do imóvel ou da falta de manutenção externa (pintura e telhado) conforme previsto no Manual do Proprietário. Essa é uma estratégia comum no setor imobiliário para tentar transferir a culpa ao consumidor.
A Responsabilidade Civil da Construtora: Técnica e Lei
Nesta decisão de março de 2026, o TJSC reforçou que a responsabilidade da construtora é objetiva, fundamentada no Código de Defesa do Consumidor (CDC). Isso significa que, existindo o defeito e o nexo de causalidade com a obra, a empresa deve indenizar, independentemente de culpa.
O Papel Decisivo da Perícia Judicial
O que "destrinchou" a tese da construtora foi o laudo pericial judicial. O perito nomeado pelo juiz foi categórico ao identificar falhas estruturais e de execução:
- Falha na Impermeabilização: A parede do quarto não possuía proteção suficiente contra as intempéries, permitindo a infiltração de água externa.
- Fissuras Estruturais: Foram verificadas rachaduras que não eram meramente superficiais no reboco, mas sim decorrentes da má execução da estrutura da edificação.
- Nexo Causal: O perito concluiu que a umidade verificada no guarda-roupa e nas roupas era consequência direta dessas falhas construtivas, e não de falta de ventilação pelos moradores.
Dessa forma, a teoria da responsabilidade objetiva foi aplicada com precisão: uma vez que o produto (o imóvel) apresentou defeitos de segurança e qualidade que frustraram a legítima expectativa do consumidor, a construtora foi condenada a arcar com os custos de reparação e as indenizações decorrentes.
Legitimidade Ativa: Quem pode pleitear a indenização?
Uma tese defensiva comum das construtoras é a de que apenas quem assinou o contrato de compra e venda teria direito a reclamar judicialmente. No caso do Residencial Solarium, a ré tentou excluir o companheiro da proprietária, alegando que ele não possuía relação contratual com a empresa.
O Consumidor por Equiparação (Bystander)
O TJSC, seguindo as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC), rejeitou essa tese com base em dois pilares:
- A Teoria: Aplicou-se o Art. 17 do CDC, que equipara aos consumidores todas as vítimas do evento danoso.
- A Prova: Ficou comprovado que o companheiro residia no imóvel, sofria com os odores de mofo e inclusive mantinha contato direto com o SAC da construtora cobrando reparos.
- Conclusão Jurídica: A legitimidade ativa não advém apenas da assinatura do contrato, mas da vivência do dano. Se o vício construtivo atinge a saúde e o patrimônio de quem reside no imóvel, essa pessoa é parte legítima para figurar no polo ativo da ação.
Prazos Legais: A Distinção entre Prescrição e Decadência
Este é o ponto onde muitos consumidores perdem seus direitos por falta de informação técnica. As construtoras costumam alegar o prazo decadencial de 90 dias (para vícios aparentes) ou o de 5 anos (garantia de solidez).
No acórdão de 2026, o Tribunal foi didático ao separar os conceitos:
- Decadência (Art. 26 do CDC): Refere-se ao direito de reclamar para que o vício seja sanado ou para rescindir o contrato.
- Prescrição (Art. 205 do Código Civil): É o prazo para buscar a reparação civil (indenização) por perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual.
- O Entendimento do TJSC: O prazo para processar a construtora por danos decorrentes de vícios construtivos é decenal (10 anos). No caso em tela, como os problemas surgiram nove meses após a entrega e a ação foi proposta em 2017, o direito dos autores estava plenamente preservado.
O que compõe a Indenização?
O julgamento detalhou minuciosamente o que deve — e o que não deve — ser ressarcido pela construtora:
Danos Materiais e Emergentes
- Custos de Recuperação do Imóvel: O valor de R$ 8.823,40 foi definido com base em um orçamento técnico que previa a correção definitiva das infiltrações e fissuras.
- Danos Emergentes (Lavação de Roupas): O Tribunal reconheceu que o gasto de R$ 535,00 com lavanderia profissional foi uma despesa necessária e diretamente ligada ao mofo causado pela infiltração.
- Exclusão do Parecer Técnico Particular: Um ponto de atenção para os consumidores é que o Tribunal negou o reembolso dos gastos com o engenheiro particular contratado antes do processo. O entendimento foi de que o laudo extrajudicial era meramente descritivo e não foi imprescindível para o desfecho da causa, uma vez que houve perícia judicial posterior.
Danos Morais:
A condenação em R$10.000,00 (R$ 5.000,00 para cada autor) baseou-se no fato de que a moradia em ambiente insalubre e a frustração da legítima expectativa de segurança superam o mero aborrecimento. O mofo em dormitórios foi classificado como nocivo à saúde humana, justificando a compensação pecuniária.
Conclusão: A Importância da Estratégia Jurídica nos Vícios Construtivos
A decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (Apelação Nº 0312946-38.2017.8.24.0018/SC) deixa lições valiosas para proprietários e investidores imobiliários. Mais do que apenas ganhar o processo, o acórdão demonstra que o sucesso em causas de vícios de construção depende de uma estratégia processual bem amarrada.
O que aprendemos com este julgado?
- Proteção Estendida à Família: A justiça reconhece que o dano não é apenas de quem assinou o contrato, mas de todos que habitam o lar e sofrem com a insalubridade do mofo e das infiltrações.
- O Prazo é a seu Favor: Não se deixe enganar por prazos curtos de garantia contratual; para reparação de danos por defeitos ocultos, a lei garante até 10 anos para buscar seus direitos.
- Provas Técnicas são Decisivas: A condenação da construtora neste caso foi mantida porque houve uma perícia judicial capaz de ligar o mofo e as fissuras à falha de execução da obra, e não ao "mau uso" alegado pela ré.
- Reparação Integral: O direito à indenização vai além da parede rachada; ele alcança as roupas perdidas, os móveis danificados e, principalmente, o abalo anímico da família que vê seu sonho ser prejudicado pelo descaso.
Não aceite soluções paliativas
Muitas vezes, as construtoras oferecem "maquiagens" para esconder problemas estruturais graves. Como vimos no caso do Residencial Solarium, essas tentativas apenas adiam o problema e podem até gerar novos danos ao imóvel.
Se você identificou fissuras, manchas de umidade ou mofo persistente em seu imóvel, o tempo é um fator determinante. Uma análise técnica e jurídica precoce pode evitar que o dano se agrave e garantir que a responsabilidade financeira seja integralmente da construtora.
Procure um advogado de confiança, e garanta os seus direitos!
Nota Informativa: Este artigo foi elaborado com o objetivo de difundir conhecimento jurídico e atualizar profissionais e cidadãos sobre decisões recentes dos Tribunais. O conteúdo possui caráter meramente informativo e não constitui consulta jurídica.
